ข้อควรพิจารณาก่อนลงทุนทำธุรกิจ ‘ห้องเช่ารายเดือน’

ห้องเช่ารายเดือน นับว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง เพราะการเติบโตของสังคมเมือง การขยายตัวของจำนวนประชากร การย้ายถิ่นฐานที่อยู่อาศัยเพื่อเรียน หรือทำงาน ปัจจุบันมีการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้กันมากขึ้น ส่วนหนึ่งก็เพราะเป็นธุรกิจที่มีรายได้แน่นอน มีความมั่นคง และเป็นรายได้ระยะยาว เรียกว่าลงทุนครั้งเดียว สามารถเก็บเกี่ยวรายได้ และผลประโยชน์ไปได้ยาวนานเลยทีเดียว สำหรับใครที่กำลังสนใจลงทุนทำธุรกิจห้องเช่ารายเดือน ควรดูจากปัจจัยต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เรามาดูกันดีกว่าว่าข้อควรพิจารณาก่อนลงทุนทำธุรกิจห้องเช่ารายเดือน อย่างไรบ้าง

8 ปัจจัยสำคัญ ก่อนลงทุนทำธุรกิจห้องเช่ารายเดือน

1. ทำเล เรื่องสำคัญเรื่องแรกที่ต้องพิจารณาเลยก็คือ ทำเล เพื่อจะได้วางแผนกำหนดกลุ่มลูกค้าได้อย่างตรงเป้า ว่าเป็นลูกค้ากลุ่มไหน เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ผู้เช่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นนักเรียนนักศึกษา ใกล้โรงงาน ผู้เช่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นผู้ใช้แรงงาน ใกล้แหล่งชุมชน ใกล้ย่านธุรกิจ ผู้เช่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นคนทำงาน พนักงานออฟฟิศ ฯลฯ การเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อรองรับผู้เช่าแต่ละประเภท การรับมือกับปัญหาก็จะแตกต่างกัน

2. คู่แข่ง นอกจากทำเลที่เราจะตั้งแล้ว บริเวณโดยรอบมีคนทำธุรกิจเดียวกับเรามาก-น้อยแค่ไหน การสำรวจพื้นที่ก็นับเป็นเรื่องที่ไม่ควรละเลย เพราะการแข่งขันมีสูง จะประสบความสำเร็จหรือไม่ ตรงนี้ก็เป็นองค์ประกอบที่สำคัญ เมื่อเรารู้จำนวนผู้ทำธุรกิจประเภทเดียวกันแล้ว เราจะได้พิจารณาเรื่องการดำเนินงานได้ง่าย เพื่อสร้างความแตกต่าง สร้างจุดขาย เช่น การให้บริการ เรื่องความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวก เรียกว่าเป็นการสร้างกลยุทธ์การตลาด

3. การก่อสร้าง ควรสำรวจรายละเอียดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องก่อนการก่อสร้างให้ชัดเจน เช่น ระยะห่างทางเข้าถึงถนน ระยะห่างจากที่ดินที่ติดกัน ระยะทางเดิน บันไดหนีไฟ ระบบน้ำ ระบบไฟ เพื่อจะได้ออกแบบก่อสร้าง วางแปลนได้อย่างรอบคอบ ครบถ้วน ช่วยให้เราสามารถประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนได้ดีด้วย

4. แผนการเงิน ควรวางแผนเพื่อสร้างสภาพคล่องทางการเงินให้เป็นระบบ จัดส่วนของเงินทุนให้ชัดเจน ว่าเป็นเงินส่วนตัว ลงทุนได้ 100% จะดีมาก หรือหากใช้เงินทุนจากสถาบันการเงิน หากต้องกู้ก็ไม่ควรเกิน 60-70% และควรเลือกที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มีเงื่อนไขในการผ่อนชำระระยาว หากเป็นสินเชื่อเฉพาะทางก็จะเป็นประโยชน์มากกว่า เช่น สินเชื่อสำหรับสร้างอพาร์ทเมนท์ รวมทั้งแผนการเงินระยะยาวล่วงหน้า เช่น ค่าแม่บ้าน คนดูแลตึก หรืองานซ่อมบำรุง หากเป็นห้องเช่ารายเดือนขนาดไม่เกิน 50 ห้อง จะจ้างช่างประจำไหวหรือไม่ หากไม่ไหวทำอย่างไร เพราะงานซ่อมบำรุงนั้นมีทุกวัน

5. ระยะเวลาคืนทุน เช่น วางแผนระยะเวลาคืนทุน 10 ปี ต้องประเมินว่ามีรายรับเฉพาะค่าห้องเช่ารายเดือนประมาณ 90% หากเป็นการลงทุนจากห้องเช่ารายเดือนเดิมที่มีอยู่แล้ว ก็ต้องประเมินค่าเช่า รายรับ ตารางหรือบัญชีย้อนหลังประมาณ 2 ปี ควรมีคนพัก 90% ขึ้นไป เราต้องประเมินให้ต่ำ กรณีผู้เช่าย้ายออก ควรต้องเหลือที่ผู้เช่ากี่เปอร์เซ็นต์ ถึงจะมีรายรับคุ้มทุน และจะมีรายได้ช่องทางอื่น ๆ เพิ่มด้วยหรือไม่ เช่น ตู้น้ำหยอดเหรียญ ค่าบริการซักผ้า ฯลฯ

6. ข้อกฎหมาย ต้องรู้ว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกิจห้องเช่ามีอะไรบ้าง เช่น พ.ร.บ.ผังเมือง ที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดความสูงของตึก พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ฯลฯ เพื่อจะได้ดูแลให้การก่อสร้างเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด รวมไปถึง พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อม ที่เราต้องรู้ไว้ด้วยว่า หากเราสร้างห้องเช่าที่มีจำนวนห้องมากกว่า 80 ห้อง จำเป็นต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมประกอบด้วย

7. วางแผนจัดการเรื่องภาษี นอกจากข้อกฎหมายต่าง ๆ แล้ว การเตรียมข้อมูลและวางแผนการเสียภาษีอย่างรอบคอบ จะช่วยแบ่งเบาภาระได้เป็นอย่างดี เพราะธุรกิจห้องเช่ารายเดือน จะมีทั้งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีป้าย ค่าธรรมเนียมเก็บขยะ หากบริหารจัดการได้ดีจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้มาก

8. หัวใจด้านบริการ การทำธุรกิจห้องเช่ารายเดือน เป็นงานทางด้านบริการ ที่เกี่ยวพันอยู่กับผู้คนเป็นจำนวนมาก ที่มีความหลากหลาย เราต้องเตรียมใจให้พร้อม ในการรับมือกับปัญหาต่าง ๆ ที่ต้องคอยแก้ไขจากผู้พักอาศัย เช่น เรื่องน้ำ ไฟ เคเบิลทีวี Wi-Fi อินเทอร์เน็ต นอกจากนั้น อาจจะต้องมีเรื่องการดื่มสุรา การส่งเสียงดัง ทะเลาะวิวาท ยาเสพติด การพนัน ฯลฯ ซึ่งการเลือกทำเล หรือกลุ่มลูกค้าในข้อ 1 ก็จะเป็นการช่วยรับมือกับปัญหาได้ดีเช่นกัน

การลงทุนทำห้องเช่ารายเดือน มีเรื่องที่ต้องคำนึงหลายอย่าง ทั้งค่าใช้จ่ายทุกด้าน เพราะไม่ได้มีเพียงเฉพาะค่าก่อสร้างอาคารเท่านั้น มีทั้งค่าตกแต่ง ค่าอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่าง ๆ ยิ่งมีทุกอย่างครบมาก ๆ ในราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ก็จะเป็นตัวช่วยในการดึงดูดลูกค้าได้มาก ซึ่งรวมไปถึงการบริการที่ดีด้วย ใครกำลังมองหาลู่ทางลงทุนกับห้องเช่ารายเดือน แนะนำให้เข้าไปเลือกชมได้ที่ DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ได้รวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ ขาย เช่า ที่น่าสนใจทั้งโครงการใหม่และบ้านมือสอง ในหลากหลายทำเลครอบคลุมทั่วประเทศ พร้อมเป็นแหล่งรวมความรู้ที่น่าสนใจ และเป็นประโยชน์ในการซื้อ-ขาย-เช่า เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการตัดสินใจซื้อ ให้ผู้ที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง สามารถเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด